september 2019
Opbrengst kortstondige gedeeltelijke verhuur eigen woning niet belast
De Wet IB 2001 kent een regeling voor de eigen woning. In afwijking van andere vermogensbestanddelen valt de eigen woning niet in box 3 maar in box 1. De inkomsten uit de eigen woning worden forfaitair bepaald aan de hand van de WOZ-waarde. Wanneer de eigen woning tijdelijk wordt verhuurd aan anderen blijft het forfaitair bepaalde voordeel van kracht. Dit wordt vermeerderd met 70% van de verhuurinkomsten. Voor de verhuur van kamers in de eigen woning geldt de kamerverhuurvrijstelling. Deze regeling geldt echter niet voor verhuur voor korte termijn.
Case
Iemand die zijn eigen woning in 2017 zowel volledig als in gedeelten tijdelijk verhuurde, meende dat de opbrengsten van de verhuur van een gedeelte van de woning niet in box 1 belast moesten worden. De rechtbank Noord-Holland deelt deze opvatting.
Volgens de rechtbank blijft een kortstondige gedeeltelijke verhuur van de eigen woning op basis van de wettekst en de wetsgeschiedenis deel uitmaken van de eigen woning. De gehele woning behoudt tijdens de verhuur van een gedeelte het karakter van hoofdverblijf.
De eigenwoningregeling blijft op de gehele woning van kracht. Het tijdelijk verhuurde gedeelte van de eigen woning gaat door de verhuur niet naar box 3.
Dat betekent dat de opbrengst van tijdelijke, gedeeltelijke verhuur van de eigen woning niet in box 3 belast wordt.
De regeling voor kortstondige gedeeltelijke verhuur van de eigen woning is volgens de rechtbank niet van toepassing op de verhuur van een gedeelte van de eigen woning. De rechtbank wijst daarbij op de fiscale behandeling van een werkruimte in de eigen woning. De werkruimte blijft in beginsel onderdeel van de woning en wordt fiscaal niet zelfstandig behandeld. Volgens de rechtbank worden inkomsten uit de tijdelijke verhuur van een gedeelte van de eigen woning noch in box 1 noch in box 3 belast.
Herallocatie oude eigenwoningschuld zonder verkoop?
Case
Bij de Hoge Raad is een procedure aanhangig over de vraag of de schuld op de voormalige eigen woning na de driejaarstermijn met de woning naar box 3 overgaat of kan worden toegerekend aan de nieuwe eigen woning.
De belanghebbenden in deze procedure hadden het voornemen om de oude lening na verkoop van de oude woning te besteden aan een verbouwing van de nieuwe woning. In afwachting van de verkoop was de verbouwing voorgefinancierd met eigen geld.
De vraag was of de rente op de oude schuld na het verstrijken van de driejaarstermijn aftrekbaar was in verband met toerekening daarvan aan de verbouwing van de nieuwe woning.
Hof Arnhem-Leeuwarden is van oordeel dat de oude lening met behoud van aftrek kan worden meegenomen naar de nieuwe woning. Het hof verwees in zijn oordeel naar een goedkeuring in een besluit van het ministerie van Financiën van 2010. Die goedkeuring is echter bedoeld voor gevallen waarin bij daadwerkelijke verkoop en aankoop van een eigen woning de oude lening meteen wordt afgelost met de nieuwe lening.
De staatssecretaris van Financiën heeft tegen de uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Volgens de staatssecretaris volgt de schuld de woning bij de overgang naar box 3.
De A-G is van mening dat de goedkeuring uit het besluit in deze situatie niet van toepassing is, omdat er geen verkoopopbrengst is die kan worden herbesteed. Onder verwijzing naar enkele arresten van de Hoge Raad uit 2006 en 2008 is de A-G van mening dat renteaftrek wellicht toch mogelijk is. Uit de arresten volgt dat voorfinanciering van een verbouwing met eigen middelen zolang de oude woning niet is verkocht niet in de weg staat van renteaftrek.
De belanghebbende betoogt dat hij voor de verbouwing van plan was om de oude lening deels voor de financiering van de verbouwing te gebruiken. Het verschil met de arresten is dat in die zaken een lening werd aangegaan na de voorfinanciering, terwijl de belanghebbende in deze zaak al een lening had lopen. De A-G vindt dat verschil niet principieel. Renteaftrek is ook mogelijk wanneer een oude lening na verloop van tijd wordt vervangen door of wordt omgezet in een nieuwe lening.
Beslissend is volgens de A-G of de oude lening is omgezet in een lening voor de verbouwing van de nieuwe woning. In de twee feitelijke instanties is dat niet vastgesteld. De A-G meent dat de Hoge Raad de procedure moet verwijzen naar een ander hof om vast te stellen of de bestaande lening daadwerkelijk (deels) is geheralloceerd voor de overgang van de oude woning naar box 3.
Wilt u meer weten over bovenstaande onderwerpen of heeft u andere vragen over inkomstenbelasting?
Ik beantwoord graag al uw vragen.
Jos Vester
